SPD Alt-Moabit.

Gemeinsam für ein lebenswertes Moabit!

16. November 2011

Kiezpolitik/SPD Berlin/SPD Berlin Mitte

Vier Eckpfeiler für eine nachhaltige und soziale Wohnungspolitik bis 2020

Moabit von hinten - Hinterhof in Alt-Moabit Foto: H. Kück

In Berlin verschärft sich die Lage auf dem Wohnungsmarkt. Steigende Miet- und Wohnkosten belasten und überfordern längst nicht mehr nur einkommensschwache Haushalte. In den vergangenen zehn Jahren schossen die Mieten an der Spree um über 35 Prozent in die Höhe, während die privaten Einkünfte im selben Zeitraum nur  um 12,7 Prozent wuchsen: Überwiesen die 1,7 Mio. betroffenen Haushalte im Jahr 2000 noch 5,2 Mrd. Euro (ohne Nebenkosten) an ihre Vermieter, so waren es zehn Jahre später bereits 7,2 Mrd. Euro.

Das macht sich auch in Moabit bemerkbar. War es zunächst nur der südliche Teil, so ist mittlerweile auch der Norden von überdurchschnittlich steigenden Mietpreisen betroffen. Die negativen Folgen sind vielfältig. Zunächst geht jeder Mietanstieg zu Lasten der Kaufkraft. Darüber hinaus sind immer mehr Menschen gezwungen, wegen steigender Mietforderungen aus Moabit wegzuziehen.

Diese Verdrängung hat soziale Folgen, Verdrängung, Segregation in Quartiere für Ärmere und Besserverdienende, auf die das Land und der Bezirk Mitte mit sozialen „Reparaturmaßnahmen“ reagieren müssen, beispielsweise mit öffentlichen Programmen wie „Soziale Stadt“. Wachsende Mietkosten schlagen außerdem unmittelbar auf die staatlichen Transferleistungen durch, entziehen der öffentlichen Hand also Finanzmittel für andere Aufgaben.

Da in Berlin mehr Menschen als anderswo auf preiswerten Mietraum angewiesen sind, braucht die Stadt einen soliden wohnungspolitischen Unterbau. Ein sozialdemokratisch geprägtes Fundament bezieht seine Stabilität aus vier Eckpfeilern:

  • 1. dem Mietrecht
  • 2. dem Städtebaurecht
  • 3. der Wohnungsbestandspolitik
  • 4. und einem neuen Wohnungsbauprogramm

Moabit von vorn - Wohnhaus in Alt-Moabit. Foto: FotoDX

1. Mietrecht, Mietenpolitik:

Wildwuchs beschneiden, Umverteilung bremsen Die Mietrechtsinitiative des rot-roten Senats auf Bundesebene muss fortgesetzt werden: Mieterhöhungen dürfen 15 Prozent in vier Jahren nicht übersteigen. Von Modernisierungskosten dürfen maximal 9 Prozent pro Jahr auf die Miete umgelegt werden. Hier setzten wir auf einen bundesweiten Schulterschluss der Städte, den der Berliner Senat vorantreiben muss…

2. Städtebaurecht nutzen: Bezirke stärken

Sowohl das Land Berlin als auch der Bezirk Mitte verfügen über weitreichende Rechte und Interventionsinstrumente, etwa auf Grundlage von Erhaltungssatzungen gem. Baugesetzbuch. Diese Instrumente müssen in der neuen Legislaturperiode verstärkt genutzt werden. Mit Erhaltungssatzungen („Milieuschutz“) gem. § 172 BauGB gewinnen die Bezirke starke Einflussmöglichkeiten auf die Wohnungsmarktentwicklung in Quartieren mit großem Nachfrage-, Mieten- und Umwandlungsdruck. In Milieuschutzgebieten können die Bezirke (ähnlich auch in Sanierungsgebieten) wirksam gegen die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen und deren Verkauf vorgehen. Folgende Instrumente müssen eingeführt werden bzw. sind zu nutzen:

a)  Genehmigungsvorbehalte gegen Umwandlungen auf Grundlage einer entsprechenden Verordnung des Landes (gem. § 172 Abs. 1 und 4 BauGB)
b) Wahrnehmung des Vorkaufsrechts beim Verkauf von Häusern und umgewandelten Wohnungen (entsprechend § 24 BauGB, Abs. 1, Satz 1 und 4§ BauGB und den guten Erfahrungen aus München) in Verbindung mit einer Reprivatisierungspflicht, zum Beispiel mit Genossenschaften
c).  „Milieuschutz-Coaching“ der Bezirke durch SenStadt, um ein bedarfsgerechtes, bezirksübergreifendes und qualifiziertes Vorgehen zu sichern
d) fallweise offensive Anwendung von Umstrukturierungssatzungen
c) für umgewandelten Wohnraum eine 10jährige Kündigungsschutzfrist bei Eigenbedarfskündigung

Moabit von oben –
Luxuswohnungen am Bundesratufer

Unverzichtbar ist die Wiedereinführung der Zweckentfremdungsverbotsverordnung, um wirksam gegen Wohnungsleerstand und die Umwandlung von Wohnraum v.a. in Ferienwohnungen vorgehen zu können. Hierzu sehen wir Handlungsbedarf auch auf Bundesebene: die Länder müssen ermächtigt werden, derartige Verordnungen auch nur für Teilgebiete eines Bezirks (bzw. einer Gemeinde) zu erlassen.

Auch ohne bundesrechtliche Änderungen sind geeignete Verordnungen – warum nicht zeitlich befristet (5 Jahre) – unverzüglich zu verabschieden, um politische und administrative Handlungsfähigkeit wieder zu erlangen.

3. Leerstand bekämpfen: Wohnraum ist für die MitbürgerInnen da!

Jede leer stehende Wohnung verschärft die Probleme des Berliner Wohnungsmarkts zusätzlich. Derzeit sind etwa 100.000 Wohnungen dem Markt entzogen. Unser Ziel ist es, möglichst viele davon kurzfristig zu reaktivieren. Um die Bereitschaft zur Wiedervermietung zu erhöhen, setzen wir auf die bußgeldbewehrte Zweckentfremdungsverbotsverordnung.

Bei schwer vermietbaren leerstehende Wohnungen sollte geprüft werden, ob hier zusätzlich Anreize zur Modernisierung/Wertverbesserung geschaffen werden können. Denkbar wäre eine öffentliche, in der Höhe begrenzte Pauschalförderung (gegen Auflagen wie Mietbegrenzungen oder Belegungsrechte). Ein Pilotprogramm mit Fördersätzen von 10.000 bis 25.000 Euro pro Wohneinheit würde hier deutliche Signale in den Wohnungsmarkt senden.

Ziel muss sein, bis 2020 mindestens 30.000 derzeit leer stehende Wohnungen zu „reaktivieren“. Der Leerstandsabbau muss nachhaltig wirken. Darum fordern wir, dass der Senat einen jährlichen Leerstandsbericht vorlegt. Bis April 2012 sollen Vorschläge für ein konkretes Programm zum Leerstandsabbau erarbeitet werden.

4. Wohnungsbau fördern, ohne die Verschuldung des Landes zu erhöhen

Eine Reduzierung des Wohnungsleerstands wird nicht ausreichen, um den wachsenden Bedarf nach Wohnraum in Berlin zu befriedigen. Darum fordern wir zusätzlich ein wirksames Wohnungsbauprogramm, das den Landeshaushalt nicht belastet. Ziel sind mindestens 60.000 zusätzliche Wohnungen bis 2020, davon ein Drittel öffentlich gefördert. Zur systematischen Umsteuerung in der Wohnungsbaupolitik fordern wir die Vorlage eines Stadtentwicklungsprogramms Wohnen“.

Um einen effizienten Einsatz öffentlicher Mittel bei der Wohnungsbauförderung zu sichern, setzen wir auf die Kooperation mit Baugruppen, Genossenschaften und städtische Wohnbaugesellschaften als besonders förderungswürdige Akteure. Mit einem „Wohnungsbaufonds 2020“ kann Berlin ein zeitgemäßes Förderprogramm auflegen. Die Fehler vergangener Jahre – wie einst die kostentreibende Aufwandssubventionierung – dürfen nicht wiederholt werden. Wir setzen auf zinsverbilligte Baudarlehen und auf Landesbürgschaften.

Trotz der Haushaltslage verfügt das Land Berlin über gute Instrumente zur Wohnungsbauförderung:

· Derzeit fließen dem Land aus der Grunderwerbssteuer in Höhe von 4,5 Prozent etwa 350 Mio. Euro jährlich zu. Eine Erhöhung auf mindestens 6 Prozent erzeugt rund 80 bis 100 Mio. Euro Mehreinnahmen im Jahr, die zweckgebunden in einen revolvierenden „Wohnungsbaufonds 2020“ fließen sollen, dieser dem Wohnungsneubau und der Leerstandsbekämpfung zugute kommen.

· Über die IBB ist das Land in der Lage, Bauherren Gelder zu den Zinssätzen anzubieten, die das Land selbst zur Refinanzierung (Kommunalkredite, Anleihen) zahlen muss. Das sind derzeit etwa 2,5 bis 3 Prozent. Zielgruppe dieses Förderprogramms mit Baudarlehen sind insbesondere städtische Gesellschaften, Genossenschaften und Baugruppen. Bei einem Zinssatz von ca. 2,5 Prozent (derzeitiger Kommunalzinssatz) und einer Tilgung von 1 bis 1,5 Prozent lassen sich Wohngebäude mit Nettokaltmieten zwischen 6 und 8 Euro pro Quadratmeter errichten. Dies schafft Spielräume für eine soziale Ausgestaltung der Förderkonditionen (Mieten-Mix, Belegungsbindungen, 10 oder 15 Jahre Zeitraum für Förderung/Tilgung, Eigenkapitalanteil u.a.).

· Die städtischen Gesellschaften werden angehalten, verstärkt Grundstücke zu entwickeln und Wohnungen zu bauen und darüber jährlich zu berichten.

· Wir halten es für geboten, dass landeseigene Bauflächen vor allem für den Wohnungsbau genutzt werden. Der Liegenschaftsfonds ist in der Lage, durch eine aktive Bodenmarktpolitik den Wohnungsbau zu fördern, auch durch den zusätzlichen Erwerb von Flächen. Darüber hinaus muss es sein Ziel sein, sein Portfolio verstärkt für den Wohnungsbau einzusetzen. Im Rahmen seiner jährlichen Berichtspflichten soll er künftig detailliert darstellen, durch welche Aktivitäten er diese Aufgabe erfüllt.

Mit Blick auf die Internationale Bauausstellung (IBA) 2020 fordern wir, ein Programm „Kostengünstige zeitgemäße Wohnraum- und Energieeinsparförderung“ aufzulegen. Dieses Programm soll wichtige wohnungs- und energiepolitische Schwerpunkte aufgreifen, zum Beispiel Nullenergie-Wohnen, Wohnraumentwicklung entsprechend der demografischen Entwicklung und Modellprojekte.

Alle Aktivitäten zum Leerstandsabbau und zur Wohnbauförderung müssen unter einem Dach gebündelt werden. Hierfür soll ein Sonderreferat „Wohnungsbaustrategien 2020“ eingerichtet werden. Parallel ist es wichtig, auch die Bezirke aktiv einzubinden, zum Beispiel über Zielvereinbarungen. Der „Vertrag für Hamburg“ könnte hierbei als Vorbild dienen. Die Einbindung erfordert eine angemessene personelle Ausstattung der Bezirke.

Insgesamt müssen das Land und die Bezirke eine sehr viel aktivere Haltung bei der Bewältigung der wohnungspolitischen Herausforderung einnehmen. Wir dürfen die Entwicklung des Wohnungsmarktes künftig nicht mehr dem Spiel der Marktkräfte überlassen und den öffentlichen Gestaltungsauftrag auf „Reparaturmaßnahmen“ wie das Programm „Soziale Stadt“ beschränken.

Das alles ist nichts anderes als das, was wir als Sozialdemokraten den Wählern vor der Wahl gesagt haben. Wir haben unsere Position nicht geändert. Sollte es Punkte geben, die sich mit dem voraussichtlichen Koalitionspartner CDU nicht umsetzen lassen, können wir schon heute feststellen: Die Leidtragenden werden die Bürger sein, die mit einer sich dem Gemeinwohl verweigernden CDU zu kämpfen haben und die nicht bereit ist, die ungezügelte Macht des Kapitals in die Schranken zu weisen.